土地一級開發主體的權責分配----摘自《土地一級開發實務指南》

点击数:2938 时间:2014-08-28

 

  土地一級開發主體,是在土地一級開發前期確定的全面負責土地一級開發事物的第一責任人。它不但要負責土地一級開發的具體實施,還應對土地開發完成後的後續工作給予輔助性幫助。其具體權責如下:

  1、土地一級開發資金籌措

  (1)按照北京、上海等地的實施經驗,重大項目用地或純公益性項目用地,主要由政府土地管理部門或其派出機構土地儲備中心擔任開發主體的,由土地儲備機構負責籌措開發資金。其籌資方式主要有:①政府投資;②土地儲備機構直接與金融機構簽訂借款協議。

  (2)通過招標方式選擇開發企業擔任開發主體的,由開發企業負責籌措資金,其籌資的主要方式有:①開發企業直接融資,土地儲備機構擔任擔保;②土地開發主體完全融資及承擔責任;③開發企業專門成立項目公司,負責一級開發,由項目公司進行融資,開發企業擔任擔保。另外,還應該注意的是:開發企業的中標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤;其中,利潤率不應高于預計成本的8%。

  2、土地一級開發手續辦理

  確定開發主體後,土地一級開發主體應向市規劃部門辦理規劃意見,向市國土部門辦理用地手續,向市發展和改革委員會辦理核准手續,涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的,也應按照有關規定辦理相應手續。

  3、土地一級開發土地征用

  (1)如在開發過程中涉及征收集體土地或農用地轉用的,土地一級開發主體應依法辦理相關手續。

  (2)如在開發過程中涉及行政企事業等單位使用的國有土地的,土地一級開發主體應與原用地單位簽訂補償協議。

  4、土地一級開發房屋拆遷

  如在開發過程中涉及房屋拆遷的,由土地一級開發主體負責辦理有關拆遷手續,並組織實施拆遷。

  5、土地一級開發基礎設施建設

  (1)土地一級開發過程中需進行市政基礎設施建設的,由土地一級開發主體負責辦理相關手續,並組織實施建設。

  (2)土地一級開發主體在組織實施拆遷和市政基礎設施建設過程中,應按照有關規定通過招標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位。

  6、土地一級開發驗收評估

  土地一級開發完成後,由土地一級開發單位向政府土地管理部門提出驗收申請,由政府土地主管部門組織相關部門對土地一級開發工作進行驗收。

  7、土地一級開發成本核算

  (1)土地一級開發完成後依法以出讓方式供應的土地,由政府與受讓人簽訂土地出讓合同,同時由土地一級開發主體與受讓人簽訂土地一級開發補償合同,收回土地儲備開發成本。

  (2)土地一級開發完成後依法以劃撥方式供應的土地,土地一級開發成本由土地使用權人承擔。

  (3)土地一級開發成本包括:

  ① 征地、拆迁补偿费及有关税费;

  ② 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用;

  ③ 市政基础设施建设有关费用;

  ④ 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;

  ⑤ 贷款利息;

  ⑥ 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用,不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。